您现在的位置是:首页 > 欧洲杯滚球网站

欧洲杯滚球网站

2020-09-29欧洲杯滚球网站61169人已围观

简介欧洲杯滚球网站拥有最顶尖的技术团队和最优秀的客服团队,为您提供最优质的真钱娱乐游戏和最佳的客服帮助,更多详细内容等您来咨询.

欧洲杯滚球网站门户网站是国内最流行的前沿门户资讯网站,为用户提供了游戏资讯服务,开设了所有娱乐相关的新闻、体育、娱乐、游戏,老虎机等十几个内容频道,及论坛等互动交流...期间,长实推出的汇景花园更掀起新一轮的炒楼热潮。汇景花园因为是地铁沿线最后一期的大型私人屋邨,备受欢迎。3月下旬,市场传闻汇景花园将于日内推出,瞬即在长实总部中区华人行的售楼处大排长龙,长实多次贴出告示劝喻市民离去不果,最终要警方出面驱散人群。及至3月26日,长实推出汇景花园750多个中小型住宅单位,平均售价为每方尺2 400元,结果发售第一天已售出9成。当时,炒风炽热,一名炒家在一日内与用家达成转售协议,赚取了8万元;另一炒家购入汇景一个单位,在一个月内成功转手,获利25万元。〔3〕中东石油危机过后,香港经济经过短暂的调整,于1976年全面复兴,该年香港本地生产总值增幅高达17.1%。这主要因为香港经济具有高度的弹性和灵活性,能迅速因应国际市场的转变而作出调整。况且,香港的制造业属轻纺工业,对能源需求较小,故能很快度过能源危机,比世界其他地区更快复苏。与此同时,长实又将收购目标转到在九龙尖沙咀海旁拥有大量土地储备的九龙仓,九仓是置地的联营公司,与置地同属英资怡和旗下的两大主力。李嘉诚看准置地对九仓控制权不足的弱点,大量吸纳九仓股份,后来收购消息外泄,怡和向汇丰银行求助,向李嘉诚斡旋。李即将所持全部九仓股份转售“世界船王”包玉刚,赚取了约6 000万元,全身而退。

〔3〕 李秀娟著:《炒家蜂拥入市,地产升势凌厉》,载香港《信报财经月刊》1991年5月号,第22页。1972年,太古集团眼看香港地产业日渐兴盛,而世界航运业则开始不景气,遂创办太古地产有限公司,向地产业进军,计划关闭太古船坞,将其所拥有的庞大土地作地产发展。初期,太古因感集团缺乏地产专才,为吸收经验,于1973年与陈德泰旗下的大昌地产联合收购小型地产公司健诚置业,改组为太古昌发展,并将太古城第一期地盘注入。后来,太古高层大概觉得太古船坞再发展的规模实在太大,没有必要与大昌分享,遂于1977年收购太古昌发展全部股权,并将太古地产在香港股票市场挂牌上市。太古地产后来发展成香港著名的地产集团之一。利舞台的重建计划始于1991年3月,希慎斥资4.5亿元向大股东利氏家族购入波斯富街99号利舞台地皮。利舞台落成于1925年,整个建筑沿用19世纪末法国和意大利式歌剧院的设计,外西内中,里面的穹窿圆顶,绘有饰以金箔的九条金龙,舞台顶层精雕着丹凤朝阳,下层为二龙争珠,极尽豪华瑰丽。两旁对联分为:“利擅东南万国衣冠临胜地,舞征韶頀满台箫管奏钧天。”当中拥有能旋转360度的自动转景舞台,是当年香港最豪华的剧院。然而,经历了66载灿烂风华的利舞台终于未能阻挡香港地产大潮,1991年希慎斥资8.5亿元拆卸重建利舞台,计划建成一幢日本银座式的戏院和购物商场。重建后的利舞台于1995年落成,成为毗邻时代广场的另一高级购物娱乐中心。该物业70%股权属希慎兴业,另外30%权益由先施公司购入。欧洲杯滚球网站不过,90年代中期以后,怡和系海外发展屡遭挫折,置地对香港地产的投资又转趋积极。1995年底,置地罕有地派代表竞投港府推出的一幅豪宅用地拍卖,可惜无功而返。这是置地自1982年投得中环交易广场以来的第一次。1996年初,置地自组财团参与机场铁路中环总站上盖物业发展权,然而被新地、恒地组成财团击败。至此,置地这颗香港地产“皇冠上的明珠”因投资策略的失误已黯然失色。

欧洲杯滚球网站这一时期,香港经济开始转型,成为亚太区国际性的金融中心。1970年以前,香港金融业差不多全是由经营零售业务的商业银行构成。70年代初,随着股市勃兴,大批跨国金融机构,主要是商人银行、国际投资银行纷纷到香港开设分支机构,本地中小型财务公司、证券公司更如雨后春笋般涌现。其后,港府相继放宽外汇、黄金管制,使石油美元东移,香港逐渐成为国际贷款的重要中心和世界四大黄金市场之一。股市也逐步回升,形成“金股齐鸣”的繁荣景象。1978年,港府宣布“解冻”对银行牌照的发放,大批国际银行进入香港。到80年代初,香港已从单纯以经营银行业务为主的模式,演变成世界第三大金融中心(以外资银行数量计算),仅次于纽约和伦敦。〔3〕大批跨国公司在香港开设分公司,大大增加了对香港商业楼宇和高级住宅的需求。〔11〕 欧阳德著:《新世界发展前景秀丽趁低吸进》,载香港《经济一周》1985年6月10日,第18页。〔7〕 梁道时著:《郭得胜先生——毋须担心1997》,载香港《经济一周》1981年6月25日,第2页。

在以往的很长一段时期中,香港的地产发展商在销售新楼盘上,似乎都有一定的默契,尽量避免“撞盘”,彼此之间轮流推销,秩序井然。然而,在是次地产危机中,有关游戏规则似乎已经被破坏,各大地产商争相出货,形成互相对撼、楼价大跌的骨牌效应,这从一个侧面反映危机对地产商打击之沉重。据中原地产研究部发表的报告,1998年全年香港地产发展商的一手私人住宅买卖合约登记宗数是3.14万宗,涉及金额1199亿元,分别比1997年大幅上升五成二及下跌1%,反映出各地产商互撼所造成楼价暴跌的局面。当时,有地产评论认为,减价战持续下去,势将令香港整体经济受到伤害,后果可能十分严重。总体而言,未来地产业的发展很有可能是平稳推进,正如长实集团主席李嘉诚在2000年初所说:“事实上,楼价现已稳定下来,经济好转,楼市就会一步步好起来。楼市随经济发展,向好是正常,但我向来强调,楼价大上大落,对任何人都是不好,最好是跟随通胀平稳发展,市民可以负担,发展商也有合理利润。楼价太高与市民的负担能力脱节,香港的竞争力必定受到削弱,整个社会都会有问题。以目前的楼价水平,是有一个安定的基础了,这是处于通缩阶段的情况。当经济发展重现通胀时,楼市也必然是向上发展。展望前景,可以乐观。”然而,地产市场仍然面对沉重的压力,这在政府卖地方面暴露无遗。其中最瞩目的,就是马鞍山一酒店地段和广东道前警察宿舍的住宅用地的招标。马鞍山酒店用地,占地约8.6万方尺,原计划在1997年3月推出拍卖,但由于城市规划委员会需要处理反对该地段兴建酒店的意见,有关计划被迫推迟。到了1998年1月,地产市道不景,特区政府为避免影响市场气氛转而采取较低调的招标方式出售,结果被长江实业以1.2亿元的标价夺得,以可建楼面面积约60.28万方尺计算,每方尺楼面地价仅200元,成为香港地产拍卖史上的一个“经典”。欧洲杯滚球网站1989年,会德丰系亦开始加强地产发展的业务,初期以旗下的联邦地产作先锋,与信和等集团合作,在九龙亚皆老街、京士柏道、沙田等地购地建屋。1990年及1992年,九仓及会德丰又先后投得土地发展又一居和倚龙山庄,地产发展业务渐见活跃。1993年,会德丰系大举出击,当年会德丰与九仓、置业信托合组财团以35.3亿元的高价击败南丰、新世界、长实等财团,夺得钻石山地王。该幅土地面积约28万方尺,计划建成5幢面积达120万方尺的住宅大厦和65万方尺的荷李活广场,总投资近55亿元,平均每方尺楼价约3000元,整个计划于1997年8月完成。1994年,会德丰系再接再厉,以35亿元高价再下一城,夺得深井海旁生力啤酒厂址,该幅土地面积近50万方尺,计划发展250万方尺住宅楼宇。到90年代中,会德丰已成为香港活跃的地产发展商,1996年该集团在市场推出的住宅单位达617个,在香港十大地产发展商中排名第六位,仅次于新地、恒地、长实、新世界及恒隆。

这一时期,地产商在港九各繁荣商业区掀起大规模商厦重建、兴建热潮,究其原因,主要是区内土地日渐短缺,地价昂贵,香港经济繁荣,大批跨国公司进驻香港,对繁荣地段写字楼形成庞大需求,供求的不平衡导致楼价、租金的飙升,而港府对商业楼宇的租金升幅,始终坚持不干预政策,不加管制。地产商在有利可图之下,遂掀起了这场空前的商厦重建热潮。1989年中,受到中国内地的政治风波和紧缩经济的影响,香港经济陷入疲弱局面,从1985年起步的楼市升势受阻并掉头下跌,平均跌幅约3成。当时,香港移民潮骤起,中小型住宅楼价普遍被看淡。然而,经过半年多的调整,到1990年中,香港楼价绝大部分已回升至“政治风波”前的水平。及至同年8月,伊拉克入侵科威特,中东海湾战争爆发,市场转持观望态度。不过,受到港府批出第一期公务员置业计划及银行公会两度减息的刺激,楼市应跌未跌。1991年2月底,海湾战争结束,时局从紧张转向平和。当时,通胀高企加强了市民的预期通胀心理,加上2、3月份股市表现优良,引起财富效应。种种原因终于触发积累多时的购买力爆发,香港地产市道遂进入第二次升浪。这次循环周期的上升阶段,基本上由3次升浪组成,第一次升浪自1985年至1989年,第二次升浪自1991年至1994年,第三次升浪自1995年至1997年,呈现一浪高于一浪的发展态势。整个阶段长逾10年,贯穿整个过渡时期,成为这一时期香港经济的一个鲜明特色。这一时期,长江实业还利用其享有的声誉及拥有的雄厚资金,与一些“有地无钱”的上市公司合作,发展这些公司拥有的土地。早在1976年,长实就曾先后与亨隆地产、铨利基业等公司合作,先后发展寿臣山的高级豪华别墅及湾仔坚尼地道凤凰台的高级住宅大厦,双方均分得可观利润。1979年,长实又与广生行合作,兴建位于湾仔告士打道、谢斐道及杜老志道间一幢25层高商业大厦。1980年至1983年间,长实更先后与南海纱厂、南洋纱厂、怡南实业、广生行、会德丰系的信托置业、联邦地产,以及港灯集团等,合作成合组联营公司,发展对方所拥有的土地或买卖对方所拥有的物业。这些合作对长实极为有利,因为它不需要付出一大笔资金购买土地,只需支付少量做地基工程的钱,并透过“卖楼花”以战养战,就可与合作公司分享可观利润。长实的实力因而进一步增强。到1981年度,长实年利润高达13.85亿元,相当于上市第一年度的31.7倍。

就在商厦重建的热潮中,香港大型私人屋邨的兴建可以说亦蔚然成风。其中,开启这一先河的,当数当时被称为“世界最大私人楼宇发展计划之一”的美孚新邨。(2)推高经营成本,严重削弱香港经济的竞争力。随着地价、楼价的急升,香港的写字楼租金大幅飙升,到1996年底,香港甲级写字楼租金平均已达每年每方尺105.56美元,在全球主要商业城市中高居榜首,远高于排二、三位的莫斯科(78.79美元)和东京(74.32美元)。高昂的经营成本已严重削弱了香港经济的国际竞争力。正如美国学者恩莱特(MichaelJ.Enright)教授在《香港优势》中所指出:“影响香港目前和未来竞争力的各种问题中,最广受议论的是成本问题。众所周知,香港的住宅和办公室租金之高,在全世界数一数二。香港购物天堂的美誉已经被零售业的租金影响了,因为昂贵的租金已经转嫁到零售商品之上。”〔24〕同样道理,昂贵的楼价、租金也转嫁到服务业以至经济各行业,香港正逐渐形成地产业一枝独秀的局面。60年代后期,许多新兴的华资公司已粗具规模,对在股票市场挂牌上市筹集资金需求殷切。然而,当时香港会规定的上市条件极为严格,不少规模颇大的华资公司的上市申请都被拒之门外。在这种背景下,1969年12月17日,香港华商世家李冠春的公子,被喻为“股市神童”的李福兆联合了多位财经界名人,创办了远东证券交易所有限公司,俗称“远东会”。远东会打破了香港会的垄断,吸纳大批华资公司挂牌上市,结果开业仅一年,成交额已高达29亿元,占当时香港股市总成交额的49%。其后,远东会更超过香港会而成为香港最大的股票市场,大部分成交活跃的上市公司均在远东会挂牌买卖。〔12〕 梁道时著: 《地铁站上盖建费逾七十亿,恒隆毋须向股东集资》,载香港《经济一周》1981年7月13日,第8—9页。

沙田第一城从70年代末动工,到80年代末完成,前后亦历时10年,实现了沧海蜕变成现代化社区的理想。第一城首期在1981年4月推出时,正值地产高潮,首7幢逾1 000单位旋告售罄,发展商于是加推7幢,但因供应量太大,不久便滞销,部分炒家“炒■”楼花,蚀本回吐,对发展商销售形成阻力。因此,在不少炒家心目中,沙田第一城的推出,是80年代初地产炒风步入调整的标志。(1)香港房地产市场供求严重失衡。从供应看,自1985年香港进入过渡时期以后,受到中英两国签署的《联合声明》附件三的制约,香港政府每年卖地不得超过50公顷,这项规定对香港的土地供应产生深远的影响。在实际执行中,中英土地委员会也观察到50公顷批地上限的问题,因此在执行初期已有弹性放宽。如1985/1986年度放宽至58公顷,1986/1987年度放宽至55公顷。不过,前者包括批予和记黄埔集团用以兴建葵涌货柜码头的海床28公顷,后者亦包括作为货柜码头后勤使用的海床3.5公顷,可见放宽的幅度不但很小,而且更只是针对特定的发展工程而制订。及至1994年,土地供应已明显短缺,中英土地委员会才有限度放宽供应,其中,仅1997年上半年的土地供应量已超过50公顷。〔17〕(见表5.7)欧洲杯滚球网站(3) 原旧批约地段、乡村屋地、丁屋地和类似的农村土地,如该土地在1984年6月30日的承租人,或在该日以后批出的丁屋地的承租人,其父系为1898年在香港的原有乡村居民,只要该土地的承租人仍为该人或其合法父系继承人,原定租金维持不变。

Tags:巴哥犬 亚搏体育下载 罗威纳犬